Реновація промислових територій та об'єктів. Методика пошарового аналізу депресивної території міста Вологди Стаття на тему регенерація промислових територій

УДК 624; 69; 72 ДЕМІДОВА О. В.

Реабілітація промислових територій як частини міського простору

Стаття присвячена проблемі реабілітації промислових територій, особливо актуальною у російських містах. Акцент зроблено на вивченні понять, що пояснюють процес відновлення міських територій - реабілітація, реконструкція, реновація, ревіталізація та ін. Автор характеризує елементи реабілітації за допомогою застосування «біологічного» підходу до вивчення міст. Прикладом однієї з форм реабілітаційного процесу є оновлення промислових територій у вітчизняних містах.

Ключові слова: реабілітація, реконструкція, реновація, ревіталізація, реструктуризація, промислові території.

THE REHABILITATION OF INDUSTRIAL TERRITORIES AS PARTS OF THE CITY SPACE

Матеріал є покликаний до проблем реhabilitation industrial territories, які є особливо актуальними в Російських містах. У матеріалі emphasis є placed on studying of concepts explaining process of restaration of urban areas - rehabilitation, reconstruction, renovation, revitalization, etc. Власними характеристиками є rehabilitation elements засобами застосування «біологічного» approach to studying of the cities. Вони існують приклади реhabilitation process - regeneration industrial territories in the Russian cities.

Keywords: rehabilitation, reconstruction, renovation, revitalization, restructuring, промислові території.

Демидова

Володимирівна

старший науковий співробітник інституту «УралНДІпроект РААСН»

e-mail: [email protected]

У сучасних російських умовах спостерігається крайня нерівномірність просторового економічного розвитку. Неправильно сформована система розселення на муніципальному рівні з відсутністю достатньої кількості середніх міст та домінуванням мегаполісів, які стягують капітал, інвестиції та трудові ресурси. Взаємодія регіонів малопродуктивна, а мобільність населення вкрай утруднена; країни відсутні високоефективні територіальні промислові кластери, використовувана інфраструктура застаріла. Вирішення цих проблем пов'язане з розробкою та реалізацією комплексних стратегій, спрямованих на гармонійний розвиток територіальних комплексів.

У зв'язку з цим найбільш актуальні проблеми розвитку міських територій укладені у сфері реконструкції міст, упорядкування розвитку міських агломерацій, комплексного перетворення всього середовища життєдіяльності людини, її екологізації, гуманізації та естетизації на основі регіоналізму, що передбачає облік місцевих градоутворюючих факторів та умов, що загалом Вигляд являє собою процес реабілітації міського простору.

За допомогою реабілітаційної політики міські структури створюють своєрідну поляризацію простору, виявляючи слабкі місця та проблемні ділянки, враховуючи інфраструктурні передумови (можна скласти «карту військових дій»), забезпечуючи прийняття правильних управлінських рішень, визначаючи форми землекористування, напрями та обсяги реконструкції та нового будівництва. Можна сказати, що політика реабілітації міського простору - свого роду молекулярна теорія розвитку території, коли всі учасники процесу створення довкілля працюють усвідомлено і взаємопов'язано. У цьому випадку вона забезпечує вирішення протиріч між власником та всім міським співтовариством.

Реабілітація міського простору у загальному випадку є відновлення. Нині у науковій літературі не склалося загальноприйнятої універсальної науково-технічної термінології у сфері людської діяльності. У вітчизняній літературі поняття «відновлення простору» наповнюється різним змістом: синонімами виступають «перебудова», «оновлення», «реконструкція», «модернізація», «реставрація», «реструкт-

ризація», «реновація», «ревіталізація» та ін. Спробуємо розмежувати дані терміни та обґрунтувати доцільність використання поняття «реабілітація» у цьому тексті.

Потреба перетворення міського простору означає фундаментальний зрушення у суспільному розвиткові. Вік комунікацій та постіндустріального розвитку сприяє тому, що системність та зв'язковість стають ключовими характеристиками сучасного суспільства, підвищуючи рівень соціальної складності, що призводить до необхідності адаптації міських поселень.

Розглядаючи місто як соціальний організм, Н. П. Анциферов запропонував, за аналогією з живою істотою, виділити три елементи, які визначають три підходи до вивчення його єдності – анатомію, фізіологію та психологію (душу) міського організму.

Органічної теорії міста дотримується і М. Г. Диканський, який описує наступну парадигму у вивченні міста: «Сучасна наука про місто розглядає вулиці, площі, ринки, способи сполучення тощо як частини єдиного цілого, як частини міського організму». У діловій частині міста автор чує «серце міського організму», у русі натовпу «циркуляційну систему», в електричному освітленні та телефонних лініях – «нервову систему», в адміністративному центрі – «розум, що контролює дії», а душа міста проявляється «в прагненнях та почуттях громадян» .

Багато в чому екстраполяція терміна «реабілітація» (лат. re... - знову + habilis - пристосований, зручний; rehabilitation - відновлення здатності, придатності) з медицини до міських теорій розвитку пояснюється дослідженнями соціального життя великих міст.

У «Словнику російської» наводяться три визначення даного поняття: відновлення честі, репутації неправильно звинуваченої чи зганьбленої особи; відновлення по суду або в адміністративному порядку у колишніх правах; відновлення здоров'я та працездатності осіб, фізичні та психічні здібності яких обмежені після перенесених захворювань, травм.

В Енциклопедичному словнику медичних термінів під реабілітацією мають на увазі комплекс медичних, психологічних, педагогічних, професійних та юридичних заходів щодо відновлення.

ня автономності, працездатності та здоров'я осіб з обмеженими фізичними та психічними можливостями внаслідок перенесених або вроджених захворювань, а також внаслідок травм. При цьому велике значення має соціальна адаптація хворих, постраждалих та інвалідів. За висновками експертів Всесвітньої організації охорони здоров'я, реабілітація визначається як «комбіноване та координоване використання медичних та соціальних заходів, навчання та професійної підготовки чи перепідготовки, що має на меті забезпечити хворому найвищий, можливий для нього рівень функціональної активності» .

У юриспруденції реабілітація – це повернення особі раніше втрачених нею прав, привілеїв, доброго імені, репутації; виправлення, перевиховання злочинців; повернення злочинця до нормальної трудової діяльності та суспільного життя шляхом використання таких засобів, як звільнення на поруки, умовно-дострокове звільнення і т. д. В екології реабілітація – це відновлення, приведення пошкодженої екосистеми, ландшафту тощо до вихідного стану.

У зв'язку з розвитком реабілітаційних явищ з погляду економічних відносин є необхідним запровадити поняття реабілітації термінологічний апарат містобудівної діяльності. Такий підхід означає відмову від рефлексивних покрокових реакцій на конкурентні та внутрішні загрози розвитку та ґрунтується на стратегії запобіжного формування умов для сталої еволюції міста як єдиного цілого.

Термін «реабілітація» стосовно міських територій вперше з'явився у зв'язку з реконструкцією та відновленням цілих кварталів багатьох європейських міст після Другої світової війни. У Сполучених Штатах Америки необхідність у реабілітації була викликана процесами джентрифікації, що відбуваються у великих містах.

У російських містах, за зарубіжними, також назріла потреба у оновленні міського простору. У країні змінився характер урбанізації - вона перейшла з фази соціалістичної, державно-забезпеченої, в ту фазу, де на перший план виходять економічні та соціальні інтереси приватних суб'єктів економіки, сво-

бодно вибирають місце для свого житла та бізнесу. Державні капітальні вкладення у розвиток міст і територій змінилися на приватні інвестиції, які підпорядковані ринковим законам і розраховані отримання швидкого комерційного ефекту.

Проте у вітчизняній літературі сьогодні поняття реабілітації щодо місторегулюючої діяльності зустрічається досить рідко. Процес реабілітації міських територій за кордоном означає відновлення міського середовища, знесення застарілих будівель, облаштування вільних територій та будівництво проектів за новими дизайнерськими та конструкторськими технологіями.

Автор визначає реабілітацію як організоване перетворення тканини міського простору, яке досягається в результаті одночасної роботи за чотирма напрямками - технічне оновлення, соціальне пожвавлення (ревіталізація), економічна модернізація та екологічне відновлення (Ілюстрація 1).

Першим елементом є технічне переобладнання, саме реконструкція. Реконструкція (від лат. re... - приставка, що вказує на повторну, відновлювану дію, і ranstmrtio - побудова) - корінна перебудова, перебудова за новими принципами; відновлення чого-небудь за залишками або описами, що збереглися.

У промисловості реконструкція є видозміною, переробкою існуючих основних фондів на основі їх технічного вдосконалення. Словник природничих наук говорить: «Реконструкція об'єкта - проведення будівельних робіт з метою зміни існуючих техніко-економічних показників об'єкта та підвищення ефективності його використання, що передбачають: реорганізацію об'єкта; зміна габаритів та технічних показників; капітальне будівництво, прибудови, надбудови; розбирання та посилення несучих конструкцій; переобладнання горищного приміщення під мансарду; будівництво та реконструкцію інженерних систем та комунікацій. При реконструкції будівель передбачається повне чи часткове звільнення приміщень: відселення мешканців, виведення організацій тощо». .

У Російській архітектурно-будівельній енциклопедії (частина IV)

дається таке визначення поняття: «Реконструкція об'єктів будівництва - це приведення будівельними засобами будівель та споруд різного функціонального призначення у відповідність до вимог часу». Насамперед, завдання реконструкції входить усунення морального і фізичного зносу об'єктів будівництва. Реконструкція об'єктів будівництва «має розглядатися у зв'язку з містобудівною ситуацією, навколишнім середовищем, що визначає... параметри будівель, що реконструюються» . Зазвичай реконструкція об'єктів будівництва буває пов'язана з їх частковим або повним переплануванням відповідно до соціальних і технічних вимог, що змінилися. Обов'язковою умовою реконструкції є забезпечення сучасного рівня комфорту та благоустрою.

Стосовно містобудування реконструкція міста - це оновлення, докорінне перетворення міста, що історично склалося (його планування, забудови та благоустрою), що викликається сучасними соціально-економічними, санітарно-гігієнічними та архітектурно-художніми вимогами і здійснюється на основі досягнень науки і техніки.

У Містобудівному кодексі РФ також дається поняття реконструкції, під якою розуміється зміна параметрів об'єктів капітального будівництва, їх частин (кількості приміщень, висоти, кількості поверхів (далі - поверховість), площі, показників виробничої потужності, обсягу) та якості інженерно-технічного забезпечення.

Є. М. Блехом пропонується інше визначення, яке включає не тільки техніко-технологічний, а й економічний зміст: реконструкція трактується ним як форма розширеного відтворення окремих будівель та всього житлового фонду та забудови міста, мікрорайону, кварталу. Це найширше, загальне поняття, що охоплює всі свідомі дії, спрямовані на покращення житлової забудови та якості життя населення.

У Російській архітектурно-будівельній енциклопедії наводиться поняття реконструкції архітектурно-історичного середовища міст - «це досить вільний. режим будівельних робіт, підпорядкований завданням функціонування об'єктів історико-культурної спадщини в нових соціально-економічних умовах.

чеських умовах, що допускає знесення старих будівель, перепланування. не виключає можливість використання нових будівельних матеріалів». Наведене визначення реконструкції архітектурно-історичного середовища міст є найзагальнішим поняттям реконструкції, що об'єднує більш приватні поняття.

Двома підвидами реконструкції, які можуть бути віднесені до перетворення міського простору, є реставрація та модернізація.

Реставрація (від лат. restavratio – відновлення) – вид діяльності, спрямований на відновлення втрачених якостей об'єкта реставрації. Це може бути привабливий зовнішній вигляд, практичність та надійність конструкцій, елементів оздоблення, комунікацій. Існує кілька видів реставраційних робіт, які поєднує єдина мета – відновити втрачені властивості та функції, естетику об'єкта.

По А. Ф. Лосєву, «реставрація постає як форма або спосіб фізичної реалізації процесу культурного спадкування, і в цьому сенсі підпорядковується його закономірностям ^!), 9]. Значна частина реставраційних робіт передбачає відтворення історичного вигляду пам'ятника. Внесок творчості реставраторів у цей процес спрямований саме на це, задум автора пам'ятника має бути збережений – це головний принцип реставрації.

Модернізація (від грец. modeme - новітній) - удосконалення, поліпшення, оновлення об'єкта, приведення його у відповідність до нових вимог і норм, технічних умов, показників якості. Це процес пристосування об'єкта до нових поглядів та потреб, надання йому сучасного вигляду.

Модернізація є формою простого відтворення. При модернізації виконується комплекс заходів, спрямованих на зниження фізичного та морального зношування, за винятком збільшення загальної площі, зміни обсягу та призначення будівлі. Цей термін не придатний до описів міського середовища, тому що не передає комплексного характеру змін складних систем.

Наступним кроком реабілітації є робота з «організмом» міста, а саме – реструктуризація.

Реструктуризація (лат. ге... - знову, знову, назад + лат. stгuctuгa - пристрій, будова, склад) - з-

зміна структури чогось, у разі - системи управління міським простором.

Це важливий елемент реабілітаційного процесу, покликаний оптимізувати структуру міського господарства та механізм його управління, які забезпечуватимуть рівень ефективності, що забезпечує її конкурентоспроможність. Реструктуризація - та частина перетворення, де спостерігається найшвидша віддача, а проблеми - найістотніші. Багато міст зупиняються цьому етапі, не використовуючи інші напрями, що ні призводить до нового імпульсу розвитку.

Ревіталізація має справу із соціальною стороною міського простору та покликана регенерувати соціальну активність та громадянську відповідальність.

Ревіталізація (від лат. ге. - приставка, що позначає поновлення або повторність дії + лат. у^аНз - життєвий, життєдайний, живий - у буквальному перекладі «повернення життєвих сил») - це процес «пожвавлення» міського простору шляхом забезпечення людей якісної та сприятливим середовищем проживання, надання можливостей творчого та професійного зростання, активної соціалізації та культурного розвитку. Це найбільш трудомісткий і найменш досліджуваний елемент, який є потенційно найбільш сильним напрямом реабілітації.

Реновація (від лат. гепоуайо – оновлення, відновлення) – порушення процесу зростання за допомогою встановлення зв'язку міста з навколишнім середовищем. Реновація спрямована на обмінні процеси та передбачає використання зовнішніх джерел для свого розвитку та нівелювання негативних факторів та умов.

Кожен напрямок реабілітації містить свій набір інструментів, кожен із яких належить до будь-якої сфери міського «організму», що представлено на Ілюстрації 2.

Застосовуючи концепцію вивчення міського простору як біологічного механізму, представлену на Ілюстрації 2, можна дійти невтішного висновку, що секрет сталого міського розвитку полягає у здатності керувати одночасним взаємозалежним перетворенням всіх його систем (виробництво, інфраструктура, менеджмент, людські ресурси, відносини із зовнішнім середовищем тощо. д.).

0*еПеТ сос^ог/:

1а С &-РІ г~ 2 і фізичного еконст- обліку міста 1 РУКЦІЯ Реструк- торизація 1 ринків \%\ ■» -о " о о \\ 1 Ш

Міжгородська 1 Ренова-Ревіта-) ,*0спічення л і за ція /

\ \ % ® \ ція 5 г ^ 01 £ $

\ Ж / \ х/ /// В, ^ \ / £ про \ф%° # I 8 \ %\ \ 74 і \ л \\ х і % V /

Ілюстрація 1. Чотири елементи реабілітації міської території

Ілюстрація 2. Загальна "біологічна" схема реабілітації міського простору

Компонентами реабілітації виступають не лише покращення технічних характеристик, заснованих на сучасних будівельних технологіях та планувально-композиційних рішеннях, але інституційне (суспільне) та екологічне перетворення. Це складний процес якісного відтворення міського простору, що має синергетичний ефект.

Реабілітація простору міста включає не лише технічні та організаційні, а й економічні, юридичні, управлінські та інші питання і розглядається як процес біо-лого-соціально-економічного перетворення, що відображає нові ринкові відносини між його учасниками.

Сутність політики та вибір методів проведення реабілітації міських територій залежать від політичних, економічних, соціальних, кон'юнктурних та навіть природно-кліматичних факторів. До політичних чинників належать розробка містобудівної концепції, позиція органів місцевого самоврядування; до економічних – можливості бюджетів усіх рівнів управління, потенційних інвесторів, у тому числі й населення; до соціальних – задоволеність населення якістю міського простору, покращення показників якості життя; до кон'юнктурних - стан попиту та пропозиції, рівня цін на ринках нерухомого майна.

Вивчивши зарубіжний досвід відновлення міських просторів, можна стверджувати, що типовими передумовами реабілітації міських ділянок є:

1 низька якість функціонування міських будівель та споруд, спричинена несприятливими погодними умовами та тривалим періодом експлуатації;

2 нераціональне зонування територій, що не забезпечує екологічну, санітарну та транспортну безпеку населення;

3 необхідність відновлення історичної цінності пам'яток архітектури та старих міських кварталів;

4 перехід на такий тип муніципальної політики (як у Франції), завданням якої є соціальна інтеграція та стимулювання інвестиційного процесу як важелі управління економічним зростанням;

5 добровільне бажання городян та інвесторів сприяти прогресу міського розвитку;

6 зміна конфігурації соціальної картини міста, зміна місцевого чи регіонального іміджу. Метою територіальної реабілітації є покращення якості міського простору, а отже, підвищення рівня життя городян. Суть цієї дії полягає у максимально ефективному використанні можливостей територій; забезпечення їхнього сталого розвитку; підвищення конкурентоспроможності та розвитку соціальноекономічного потенціалу.

Росія вступила на шлях розвитку адміністративно-територіальних одиниць за принципом корпоративної стратегії. Проте, актуальність комплексної реабілітації територій вітчизняних міст не викликає сумнівів.

По-перше, що склалася структура міста «радянського» типу лише частково відповідає ринковим умовам, відрізняючись низькою якістю житла та рекреаційних зон, високою часткою промислово-складських територій у центрі міста, несприятливою транспортною ситуацією (рівень розвитку транспортної інфраструктури не відповідає навантаженню та не встигає за зростанням автопарку у місті).

По-друге, процеси трансформації міських економічних функцій, розвиток нових технологій, зростання доходів населення та зміна їх потреб висувають нові вимоги до якості міського середовища.

По-третє, у країні змінився характер урбанізації. Державні капіталовкладення у розвиток міст і територій змінилися на приватні інвестиції, які підпорядковані ринковим законам і розраховані отримання швидкого комерційного ефекту.

Промислові підприємства та транспортна мережа на їх території – традиційно стійкі з містобудівної точки зору структури. Зараз вони змушені ставати динамічнішими і вживлятися в загальну міську інфраструктуру, щоб уникнути поступової деградації та занепаду.

Заводи-гіганти та їх величезні промислові території з усіма прилеглими адміністративними будинками, виробничими приміщеннями, складами та налагодженою транспортною інфраструктурою займають величезну територію у географічному центрі вітчизняних міст. Всі ці факти роблять цю територію надзвичайно привабливою для девелоперів.

У радянський період промислові підприємства будувалися переважно на околицях міста, поступово обростаючи житловою зоною. Сьогодні вони виявилися повністю оточеними житловою забудовою, яка має свою різноманітну структуру, предметно-просторове середовище, не пов'язану з промисловими зонами за архітектурно-мистецьким виглядом та рівнем благоустрою. В результаті ці зони існують власними силами.

У Радянському Союзі та вітчизняній літературі тих років приділялася увага оновленню морально та фізично застарілих будівель та кварталів; реконструкції промислових об'єктів; однак аспект цих знань носив суто технічний характер, що не відповідає реаліям сучасності, коли необхідно відновлювати (трансформувати) цілі зони з огляду на соціальні, екологічні та економічні наслідки цих перетворень. Наукові організації тоді займалися схемами впорядкування промислової забудови; основні варіанти оновлення міського середовища зводилися до вирішення транспортних проблем, а також планувальних завдань за допомогою розчленування великих промислових комплексів на дрібніші складові одиниці, внаслідок чого місто отримувало більш відкриту структуру. Однак ці пропозиції рідко реалізовувалися на практиці, оскільки міська влада не мала механізму управління процесами територіальної трансформації.

Ринкова економіка та нова законодавча база надали органам місцевого самоврядування, бізнесу та мешканцям право самим розпоряджатися питаннями міського перебудови. Сьогодні редевелопмент промислових територій здатний принести очевидні результати як місту (зміна зовнішнього вигляду), так і підприємцям, які готові вкласти кошти в колишні заводи. Останнім десятиліттям у країні з'явилися перші результати реабілітації «промислових зон».

Конверсія колишніх промислових територій є надзвичайним містобудівним інтересом для більшості індустріальних міст. У ході деіндустріалізації звільняються площі в існуванні-

Ілюстрація 3. Двір будинку по вул. Комсомольська, 76, Єкатеринбург, Свердловська область. URL: http://www.mira39. ru/gallery/13

ших межах поселень, і, що найбільш привабливо для інвестицій, - у центральних районах міст. Ці площі можна використовуватиме розвитку міської інфраструктури, будівництва житла, вдосконалення транспортної системи.

У місті Єкатеринбурзі згідно з Генеральним та Стратегічним планами розвитку було визначено перелік промислових підприємств, що плануються до винесення за межі міста. Деякі власники підприємств самі виступають у ролі інвесторів: наприклад, «Уралобувь» будує житловий комплекс «Університетський» на місці колишньої фабрики (Ілюстрація 3).

На місці шарикопідшипникового заводу було збудовано житловий комплекс «Бажовський» (Ілюстрація 4).

Ключ до позитивного ефекту від таких проектів лежить у їхній поліфункціональності. Це означає відмову від великих моноструктур у забудові, як, наприклад, великі торгові комплекси, однофункціональні громадські центри чи великі селитебные освіти без інтегрованої у яких інфраструктури.

Найбільш затребуваною частиною програм з реабілітації індустріальних зон є проекти перетворення старих непрацюючих заводів і фабрик на значимі міста об'єкти (музеї, картинні галереї, кінотеатри тощо. буд.). Дисфункціональні міські простори – колишні промислові площі, портові термінали, території казарм чи застарілі транспортні вузли – потребують нового використання. Так, Нев'янський історико-архітектурний музей розташовується у будівлі колишньої електростанції ХІХ ст. поряд із вежею (Ілюстрація 5).

Ілюстрація 4. Житловий комплекс Бажовський, Єкатеринбург, Свердловська область. URL: http://www.bazhovsky-pr. ru/gallery3/index.php/SDC11957

Ілюстрація 5. Музей у будівлі колишньої електростанції та Нев'янська вежа, м. Нев'янськ, Свердловська область. URL: http://wikitravel. org/ua/%D0%A4%D 0%B0%D0%B9%D0%B B:Nevyansk-tower2.jpg

Ілюстрація 6. Виставковий центр креативного простору "Ткачі", м Санкт-Петербург URL: http://www.kommersant. 1^^^1882536

Ще одним варіантом реконструкції промислових споруд без їхнього абсолютного зносу є їхня переорієнтація під житлові приміщення - лофти (Ілюстрація 6). Лофтом на Заході називають житлові приміщення, переобладнані на базі старих індустріальних будівель – виробничих чи складських просторів із високими стелями та збереженням основних конструкцій. При цьому виникає нова форма організації житлового приміщення: внутрішній простір є єдиним обсягом, за винятком ізольованих підсобних приміщень та санвузлів.

Зараз стиль «лофт» стає популярним і в Росії: у Москві, Петербурзі, Чебоксарах та Єкатеринбурзі вже побудовано бізнес-центри та житлові комплекси. Проте в даний час в Росії забудовникам часом простіше знести старий завод або фабрику і побудувати на місці, що звільнився, новий будинок. Лише деякі з них наважуються братися за реконструкцію історичних (але не охороняються державою) будівель. Також популярна «стилізація» приватних апартаментів під «лофт».

Висновок

Основним напрямом реабілітації промислових зон за кордоном є технічне переозброєння промислових об'єктів з наступною зміною свого функціонального призначення (аж до прямо протилежного – житлового, культурного, суспільно-ділового).

історія успіху забезпечують містам нові економічні можливості, необхідну сьогодні якість життєвого простору, робочі місця та сенс існування.

Список використаної літератури

1 Блех Є. М. Соціально-економічна ефективність реконструкції та модернізації житлового фонду / ВНІІТАГ: огляд / / Житлові будівлі: оглядова інформація. М., 1989.

2 Велика Радянська Енциклопедія. 3-тє вид. : електронний довідник: 30 т. online. URL: http://great-soviet-encyclopedia. ru (дата звернення: 11.03.2012).

3 Великий економічний словник/під ред. А. Н. Азріліяна. 5-те вид., Дод. та перероб. М., 2002.

4 Вальчук Е. А. Диспансеризація та медична реабілітація. URL: http://minzdrav.by/med/docs/journal/St_2009_N2_3.pdf (дата звернення: 09.01.2012).

5 Містобудівний кодекс Російської Федерації. № 190-ФЗ від 29 грудня 2004 р. Офіційний текст. М., 2005.

6 Демидова Є. У. Проблеми реабілітації міських просторів // Академічний вісник Урал-НИИпроект РААСН. 2009. № 2. C. 52-56.

7 Диканський М. Г. Проблеми сучасних міст (рух у великих містах, криза житла). М., 1925.

8 Зарубіжні та вітчизняні традиції у дослідженні міста/Центр соціологічних та маркетингових досліджень «АНАЛІТИК».

URL: http://socio-research.

ru / svd / cnt/uk/fldr_mainmenu / fldr_publications/fldr_thesis/fldr_ dnv_citymodification/fldr_dnv_ abstract / fldr_chapter_01 / cnt_ chap_01_03 (дата звернення:

9 Культура як локомотив розвитку міста. М., 2006.

10 Лосєв А. Ф. Про поняття художнього канону // Проблема канону в стародавньому та середньовічному мистецтві Азії та Африки. М., 1973.

11 Лисова А. І. Реконструкція будівель. Л., 1979.

12 Ожегов З. І. Словник російської. М., 1987.

13 Політика міського відновлення. Досвід Франції/Документ Генерального управління урбаністики, житла та будівництва. Липень 2001 р.

14 Російська архітектурно-будівельна енциклопедія. Т. 4. URL: http://www.gosstroy. ru/rasee.ru (дата звернення: 20.10.2012).

15 Словник з природничих наук. URL: http://www.glossary.ru (дата звернення: 14.02.2012).

16 Шер М. Почуття лофта / / Вогник. 2012. № 11.

17 Енциклопедичний словник медичних термінів / за ред. Б. В. Петровського. М., 1984. Т. 3.

18 Енциклопедичний словник економіки та права. URL: http://

Вирішення багатьох проблем у забезпеченні сталого розвитку сучасного міста залежить від цілеспрямованого проведення заходів щодо регенерації міського середовища, зокрема щодо використання тих промислових територій, які втратили свої функції. По суті йдеться про екологічну реабілітацію територій з метою часткового відновлення їх природного потенціалу та оздоровлення навколишнього середовища.

У процесі розвитку міста частина промислових територій виводиться із постійного використання, зберігаючи в основному інженерну інфраструктуру та багато виробничих будівель. Перетворення таких фрагментів міської структури на джерело екологічної напруженості значною мірою пов'язане з тим, що в них, як правило, відсутні елементи озеленення та благоустрою, порушено чи знищено ґрунтовий покрив. До найбільш характерних особливостей колишніх промислових територій належать хаотичність забудови, відсутність композиційної та функціональної зв'язків з оточенням, неорганізованість пішохідних підходів.

У той же час за своїм територіальним розміщенням багато з промислових ділянок мають зручні зв'язки з водними просторами і розташовуються поблизу історичних районів міста. Характер постіндустріального ландшафту стає особливо конфліктним по відношенню до прилеглих кварталів житлової забудови, для мешканців яких таке сусідство відбивається на умовах довкілля та скорочує можливості постійного контакту з природою.

У умовах поетапне повернення природи у такі міські простори означає перехід до стійкішого стану середовища, але важливою є вибір нових функцій території й окремих промислових об'єктів, відповідальних екологічним і естетичним вимогам. Гармонізація середовища в даному випадку передбачає диференційоване ставлення до промислових будівель, що зберігаються, вибір найбільш раціонального співвідношення ділянок перетворення, відновлення або реконструкції ландшафту. Нова якість постіндустріального ландшафту визначається інтересами його повноцінного використання населенням, але значною мірою пов'язана з досягненням більшої естетичної узгодженості з найближчим оточенням.

Ландшафтною організацією колишніх промислових територій необхідно вирішити такі завдання, як формування системи пішохідних напрямків та буферних транспортних просторів, визначення послідовності та оптимальних розмірів відтворюваних озеленених ділянок, скорочення негативного впливу поверхонь з асфальтовим покриттям, відновлення порушених ділянок берегів водойм, з порушенням ділянок берегів водойм.

Одним із основних резервів у підвищенні екологічної стійкості постіндустріального ландшафту є використання відкритих просторів в інтервалах між виробничими будинками для збільшення природного потенціалу території. Якісна зміна середовища в даному випадку передбачає комплексний розгляд існуючих виробничих будівель та їх оточення для створення системи просторів, що володіють можливістю спільного використання в залежності від нових функцій.

Необхідно відзначити, що навіть при збереженні лише кількох промислових будівель з подальшим зведенням будівель найрізноманітнішого призначення, включаючи житлові та громадські з широким набором функцій. Перетворенню їх на свого роду символи простору багато в чому може сприяти ландшафтна організація їхнього оточення, що відповідає характеру нового використання промислової будівлі.

Застосування ландшафтного дизайну в такому контексті визначається особливостями розміщення перепрофільованих будівель по відношенню до основних пішохідних та транспортних зв'язків, масштабів відкритих просторів та характером їхнього майбутнього використання. Упорядкування основних підходів до об'єкта, відповідність обраній схемі функціонального зонування, надання характерної геометрії простору та перетворення поверхні землі становлять особливості та напрямки використання ландшафтного дизайну у якісному оновленні колишніх промислових територій.

Розміщення на території та в корпусах колишнього індустріального підприємства "IWKA Карлсруе - Аугсбург" сучасного Центру мистецтв та медіатехнологій у Карлсруе (Німеччина) у 1997 р. стало одним із прикладів радикального перегляду ролі промислового об'єкта в оновленні міського ландшафту. 300-метровий виробничий корпус, що не володіє особливою архітектурною виразністю, був перетворений на унікальний дозвільний комплекс на основі використання новітніх технологічних досягнень.

Гармонійність середовища навколо колишнього промислового підприємства проявляється не менш рельєфно увечері за рахунок вдалого вирішення системи підсвічування дерев, вбудованої у поверхню землі у кожному з модулів.

Враховуючи гостру потребу в організації дозвілля мешканців районів, що примикають до промислових зон, доцільно використовувати всі існуючі пустири для проведення робіт із перетворення ландшафту. Перетворення окремих індустріальних об'єктів у центри культури, науки та технології передбачає відповідні зміни їхнього найближчого оточення. Якість середовища, його виразність та різноманітність, стають одним із найбільш суттєвих критеріїв при оцінці придатності колишніх промислових територій для багатофункціонального використання. Проведення виставок та музичних фестивалів, концертів та спектаклів просто неба, облаштування дитячих ігрових просторів у нетрадиційному оточенні становить лише частину можливих варіантів наповнення постіндустріального ландшафту.

Поетапне перетворення ландшафту промислових територій великого міста дозволяє включати в сферу використання населенням раніше недоступні ділянки, що втратили свої початкові функції і занепали. Повернення природи на такі території, її компенсуючий вплив на навколишнє середовище, можуть виявлятися найбільш помітно у разі створення безперервної системи озеленених просторів.

Одним з варіантів подібного перетворення стало проведене в Берліні осушення русла міського каналу, що втратило первісне значення як водяна комунікація в межах промислового району, з подальшим створенням системи озеленених просторів. Проведення таких змін у структурі ландшафту дозволило вирішити цілу низку екологічних, естетичних та соціальних проблем. Натомість забрудненого водного простору населення отримало систему квітучих малих садів та прогулянкових алей, розташованих між високими стінами на берегах колишнього каналу. Ізольований від галасливих та загазованих міських транспортних магістралей, цей фрагмент території перетворився на місце прогулянок, відпочинку населення різних вікових груп та ігор дітей.

Ландшафтна організація колишнього русла міського каналу полягала у поділі ділянок для пішохідних прогулянок та місць тихого відпочинку, масштабному розмежуванні протяжного простору та створенні контрастних декоративних композицій із квітів та чагарників на перетині кількох каналів. Використання кучерявої рослинності дозволило створити "зелену галерею" вздовж берегової стінки і візуально скоротити масштаб відкритого простору.

Наведені приклади створення природи, що компенсує, на колишніх промислових територіях свідчать про необхідність поетапної зміни цих фрагментів міського середовища з метою найбільш ефективного використання територіальних резервів міста для підвищення його екологічної стійкості та покращення умов життя населення.

У програмі бізнес-туру: лекції ("Економіка малоповерхового будівництва", "Проектування кварталів", "Ключові фактори забудови селищ та невеликих міст", "Технології майбутнього"); ділові зустрічі з представниками адміністрації Брюсселя, Маасріхта, Ейндховена, Хелмонда, голландськими та бельгійськими девелоперами; знайомство із відомими бельгійськими архітекторами; екскурсії по об'єктах житлової та комерційної нерухомості (Брюссель, Маасріхт, Ейндховен, Хелмонд); знайомство з визначними пам'ятками Брюсселя, Маасріхта, Ейндховена, Хелмонда.

Забезпечується переклад російською мовою. Після закінчення роботи слухачам видається сертифікат учасника.
Вартість участі при оплаті до 31 травня – 1380 євро*, після 31 травня – 1560 євро. * (Дана сума включає авіапереліт Москва-Брюссель-Москва економ-класом, розміщення в двомісному номері в готелі 3*, шенгенську візу та медичну страховку. Крім того, у вартість включені групові лекції з перекладом на російську мову).

Зареєструватися на семінар та отримати додаткову інформацію можна за тел.: +7-903-2989346

ПРОГРАМА

24 червня, неділя. Прибуття до Брюсселя. Трансфер з аеропорту до готелів.
Вечеря в районі Grand Place (центральна частина міста) з Жоржем Борсовітцем, директором з маркетингу компанії Besix та Жоржем Бінде, керуючим партнером компанії Buildings & Data.

25 червня, понеділок.
Сніданок у готелі.
9:30. Бельгія на стику сучасних тенденцій європейської архітектури.Вступне слово Виконавчого директора компанії Buildings & Data Жоржа Бінде (автора ряду архітектурних бестселерів) та Виконавчого директора компанії CLI, професора Інституту економіки міста, професора Інституту вищої архітектури La Cambre, члена комісії з урбанізму Брюсселя Крістіана Лассерра
10:00. Основні містобудівні засади Брюсселя.Пріоритет малоповерхового будівництва. Доповідь начальника управління методології містобудування Брюсселя, Бенуа Перильо.
10:30 - 11:30. Проект Central Plaza. Case-студії. Редевелопмент території виходячи з рішення міської Ради.Співдоповідачі: представник девелоперської компанії Egimo; представник архітектурного бюро Art&Build architects.
11:35 - 12:30. Екскурсія до Central Plaza.
12:45 – 14:00. Проект Rive Gauche. Case-студії. Регенерація промислової зони: багатофункціональний комплекс "вертикального" змішування стилів. Представник архітектурного бюро Art&Build architects.
14:10 – 15:10. Обід у центрі міста.
15:20 - 16:10. Проектування та дизайн багатофункціональних комплексів.Об'єкт: Jardins de la Couronne / Crown Avenue (редевелопмент на території Військового госпіталю. Площа ділянки 6 га, інвестиції - 87 млн ​​євро. До складу проекту входить три типи житла - соціальне, економ-класу та де-люкс, а також малоповерховий офісний комплекс ). Екскурсія на об'єкт. Представники архітектурних бюро A.2R.C та ASSAR.
16:20 – 18:20. Інші об'єкти малоповерхової забудови Брюсселя. Житловий комплекс площею 100 тисяч кв.м., що є сусідом з офісним комплексом Jardins de Jette площею 40 тисяч кв.м. Представник архітектурного бюро ASSAR
18:20 – відвідування Atomium – символу WorldExpo – 1958 р. Відвідування оглядового майданчика (на висоті 102 м.). Вечеря (там же) чи у місті.

26 червня, вівторок.
Сніданок у готелі.
9:30 - 10:40. Технологія економічного будівництва. Екологія будівель. Case-studies: Covent Garden, Berlaymont (будівля Єврокомісії), European Quarter of Brussels. Представник архітектурного бюро Art&Build architects.
10:50 - 12:30. Особливості реконструкції будівель споруди середини XX століття.Досвід архітектурних бюро ASSAR та Atelier d’Art Urbain / Vizzion. Штаб-квартира як приватний елемент офісної будівлі. Case-Studies. Реконструкція багатофункціонального комплексу Madou Plaza (лауреата MIPIM-2006), Green Island (лауреат MIPIM-2000), малоповерховий офісний комплекс – Штаб-квартира KBC-банку (найбільший банк Бельгії), Штаб-квартира НАТО. Співдоповідачі: Виконавчий директор архітектурного бюро ASSAR, Ерік Ізебрант, Виконавчий директор архітектурного бюро Atelier d’Art Urbain / Vizzion, Сефік Бірко. Екскурсія на об'єкт Green Island.
12:40 – 13:40. Обід у місті.
13:50 - 15:20. Регенерація промислових територій. Case-студії. Житловий комплекс Jardins de Fondiers, збудований на місці колишніх виробничих корпусів. Екскурсія на об'єкт. Виконавчий директор архітектурного бюро Atelier d’Art Urbain / Vizzion, Сефік Бірко.
15:30 - 16:40. Відвідування офісу архітектурного бюро Atelier d’Art Urbain/ Vizzion, знайомство з новими проектами компанії.
.16:50 - 18:20. Масштабні функціональні комплекси.Сase-study. City Center / City 2 Shopping – найбільший багатофункціональний проект у Брюсселі за останні 30 років. Включає офіси, побудовані зі збереженням фасаду будівлі універмагу 1928 року будівлі, житлову частину і шопінг-молл. Екскурсія об'єктом. Представник архітектурного бюро Atelier d’Art Urbain / Vizzion.
18:30 - Вечеря у місті. Вільний час.

27 червня, середа.
Сніданок у готелі.
9:30 - 12:15. Культурна складова сучасних мікрорайонів. Театр – центр тяжіння
Екскурсія проектами. 1. Louise Village. Реконструкція кварталу у модному торговому районі Брюсселя, створення пішохідної зони. представник компанії Codic, представник архітектурного бюро ASSAR;
2. WOLUBILIS – культурне село.Малоповерховий багатофункціональний комплекс, що включає театр, торгові, житлові та офісні площі, художні майстерні. Представник архітектурного бюро A.2R.C.
3. Galeries Royales Saint-Hubert. Королівські галереї.Представник архітектурного бюро A.2R.C.
4. Театр Koninklijke Vlaamse Schouwburg. Представник архітектурного бюро A.2R.C.
12:20 – 13:40. Обід у кафе Театру.
13:50. Трансфер із готелів на міський вокзал м. Брюсселя.
14:40. Від'їзд до Маасріхта поїздом.
16:10. Прибуття в Маасріхт. Розміщення у готелях.
17:00 – 18:40. Екскурсія по Маасріхту. Maasricht Mosae Forum. Представники компанії Fortis Vastgoed.
19:00. Вечеря.

28 червня, четвер.
Сніданок у готелі.
9:30 - 10:30. Регенерація міського центру Маасріхта, району Belvedere площею 280 га.(Інвестиції 1,3 млрд. євро). Case-студії. Представник компанії ING Real Estate.
10:45 - 12:50. Екскурсія у район Belvedere.Представники BPF Bouwinvest та міської адміністрації Маасріхта.
13:00 – 14:00. Обід.
14.00. Трансфер на залізничний вокзал.
14:50 – 16:10. Поїздка Ейндховен поїздом.
16:15 – 16:45. Розміщення у готелях.
17:00 - 18:30. Відвідування Інституту нерухомості Fontys Hogeschool University of Professional Education.
18:40. Вечеря. Вільний час.

29 червня, п'ятниця.
Сніданок у готелі.
9:30 - 10:30. Багатофункціональний торгово-розважальний комплекс Nimbus Family Entertainment Centre. Case-студії. Представник TCN Property Projects.
10:40 – 12:00. Вільний час.
12:20 - Поїздка до Хелмонду електричкою.
12:40 - 13:30. Зустріч із представниками адміністрації Хелмонда.
13:40 – 14:30. Обід у центрі міста.
14:40 - 17:00. Екскурсія по місту. Огляд різноманітних об'єктів малоповерхового будівництва(Хелмонд вважається центром сучасної малоповерхової забудови). Брандевоорт, Сяють-Каде, будівництво багатофункціонального міського центру.
17:10 і далі. Вільний час.

За бажанням учасників можуть бути організовані додаткові екскурсії:
1.Брюссель – оглядова екскурсія;
2.Брюссель - Музей образотворчих мистецтв;
3.Королівська дзвоноливарна майстерня.

Термін «регенерація» можна і, ймовірно, слід розглядати у двох аспектах:

По-перше, як один із багатьох десятків термінів, що починаються з приставки «ре-...», що мають множинні відтінки значень повернення до минулого стану, його відновлення, відновлення якоїсь діяльності, народження чогось знову і т.п. Багато хто з цих термінів використовується у справі збереження культурної спадщини; причому в різних країнах перевага надається різним термінам, а реально вкладаються в ті самі терміни значення можуть при цьому сильно відрізнятися.

По-друге, як термін, який отримав особливо значуще застосування практично збереження культурної спадщини нашій країні, де він, починаючи з 1980-х гг. все більш активно і широко використовується для позначення такого роду дій у будівництві та містобудуванні, який характерний дбайливим ставленням до нерухомих об'єктів спадщини та історичного середовища поселень, прагненням відновити їхню градоформуючу роль. У 2002 р. термін було закріплено у Федеральному законі «Про об'єкти культурної спадщини...», де «збереження та регенераціяісторико-містобудівного чи природного середовища» визнається єдино можливою метою будівельних дій на території охоронних зон об'єктів культурної спадщини (№ 73-ФЗ, ст.34, частина 2).

Разом з тим, часто доводиться стикатися з різним трактуванням змісту цього нормативного встановлення, що негативно позначається на практиці дій державних органів охорони культурної спадщини та об'єктивності висновків державної історико-культурної експертизи.

Відразу ж слід зазначити, що між застосуванням терміна «регенерація» у широкому розумінні – у містобудівній діяльності з дбайливої, контекстуальної реконструкції досить значних територій, і у вузькому сенсі, що відноситься до можливих будівельних дій в охоронних зонах об'єктів культурної спадщини, які, як правило, мають Поряд менші розміри, ніж у попередньому випадку, є велика різниця. Очевидно, слід мати на увазі дві відмінності один від одного трактування цього терміну, стосовно цих завдань, хоча бажано, все ж, щоб ці трактування якось взаємно узгоджувалися і не були абсолютно різноспрямованими.

У містобудівній діяльності термін «регенерація» став досить активно застосовуватися в СРСР вже починаючи з кінця 1970-х років. для характеристики комплексного, орієнтованого на дієве збереження та використання архітектурно-містобудівної спадщини підходу та позначення реалізуючих такий підхід робіт.

У цьому відбувся термінологічний поділ країни. У Москві, Ленінграді, більшій частині Російської Федерації містобудівники, що працюють в історичному середовищі, воліли використовувати термін «реконструкція», незважаючи на його певну компрометацію руйнівної щодо спадщини практикою «соціалістичної реконструкції міст» та смислову двозначність. Все ж таки для більшості консерваціоністів у світі реконструкція означає «перебудову», або навіть «будівництво заново», у чомусь навіть кореспондуючись із нашим сучасним «відтворенням». Для фіксації специфічного, що зберігає характеру реконструкції її іноді додатково класифікували як «комплексну», «щадну», або ще якось.

У західних районах тодішнього СРСР, в республіках Прибалтики, Білорусії, частково в Україні для подібних робіт використовувався термін «регенерація». Найбільш хитрими виявились грузини. Комплекс здійснених ними робіт в історичному середовищі Старого Тбілісі був позначений як реконструкція-регенерація.

У методичному плані найчіткіше визначення розуміння терміна «регенерація» у містобудуванні розробив наприкінці 1970-х – 1980-х рр. Едгар Пучин (Пучиньш) – автор та реалізатор проекту регенерації Старої Риги. Він називав регенерацією «перетворення містобудівного комплексу, що історично склався, шляхом відновлення його втрачених частин, планувально-просторової структури, композиційної цілісності та функціональної активності». При цьому встановлювалося, що метою та складовими частинами регенерації слід вважати «ревалоризацію» – відтворення архітектурно-просторових якостей та архітектурно-мистецьких якостей містобудівного комплексу, та «ревіталізацію» – підвищення функціональної значущості шляхом відновлення загублених або розвитку нових неруйнівних комплексу суспільних функцій.

У зарубіжній практиці останніх десятиліть термін «регенерація» закріпився в основному за діями щодо економічного оздоровлення, відродження рентабельності функціонування господарського комплексу та процесів суспільного життя у старих містах (практика Великобританії, програма «Міський Ренесанс» Ради Європи).

І стосовно наших сучасних умов та чинного законодавства про об'єкти культурної спадщини ймовірно буде доцільно вкладати в поняття «регенерація» дещо різний зміст, залежно від того, до чого воно додається: до пам'ятників та ансамблів або до пам'яток, за аналогією з тим, як це зроблено у Федеральному законі №73-ФЗ (ст. 35, частини 2 та 3) щодо територій об'єктів.

І, якщо регенерація на території пам'ятного місця і в межах його охоронної зони може розумітися, як така, що допускає значний ступінь оновлення для пожвавлення об'єкта, «вдихання в нього життя», то стосовно пам'ятників і ансамблів на нашу думку слід швидше дотримуватися суворого словникового трактування терміна, а саме: «відновлення втрачених частин, повернення до вихідного стану та властивостей», хоча у словнику це формально ставитися до галузей хімії, біології тощо. Звісно, ​​щодо нерухомих об'єктів культурної спадщини це може бути конкретизовано.

Так, у Законі міста Москви «Про охорону та використання нерухомих пам'яток історії та культури», прийнятому в 2000 р (№ 26), під регенерацією розуміється: «… відновлення втрачених елементів архітектурних чи містобудівних ансамблів» (ст. 1). Це начебто близько до бажаного, але хочеться мати ще якесь уточнення щодо як елементів, а й деяких характеристик середовища.

Як нам здається, дослідження щодо цього має бути продовжено за участю ширшого кола зацікавлених фахівців різного профілю та областей інтересів. Однак, при цьому здається все ж таки правильним діяти в напрямку конкретизації і досить однозначного розуміння термінів, що містяться в нормативних документах. А то зустрічаються, наприклад, роботи, де вводяться інші «конкуруючі» з регенерацією терміни, як, скажімо, реабілітація, що «відновлює первісну гідність», формами якої нібито є реставрація, і регенерація, і реновація, а, разом з тим, її рекомендується «здійснювати у межах режиму регенерації».

Таким чином, досить і без того, як ми бачили, дискусійний, але все ж таки нормативний термін регенерація, про значення якого слід домовлятися, намагаються підмінити якимось іншим, аж ніяк не менш дискусійним і, до того ж, терміном, що не міститься в нормативах. На нашу думку - це своєрідне лукавство, спроба надати форму словесних міркувань пропозиції щодо більш активної зміни стану історичного середовища тих чи інших конкретних об'єктів, ніж це здається допустимим в ході регенерації, в її істинному строгому значенні.

Упоряд. В.Р. Крогіус, червень – липень 2006 р.

Термін «регенерація»

Костянтин Чаморовський

П'ять поверхів зі скла та бетону на місці садибного двору та саду, добудовування головного будинку садиби у псевдоісторичному стилі, влаштування чотирирівневого підземелля – ось як, на думку розробників регламентів та атестованих державних експертів, виглядає регенерація історико-містобудівного середовища будинку Єлагіна на Страст1 .

Чи можливе нове будівництво в охоронній зоні пам'ятника? Федеральний закон №73-ФЗ від 25.06.2002 р. «Про об'єкти культурної спадщини…» дає у відповідь це питання у визначенні охоронної зони:

Охоронна зона — територія, в межах якої з метою забезпечення збереження об'єкта культурної спадщини в його історичному ландшафтному оточенні встановлюється особливий режим використання земель, що обмежує господарську діяльність та забороняє будівництво, за винятком застосування спеціальних заходів, спрямованих на збереження та регенерацію історико-містобудівного чи природного середовища об'єкта культурної спадщини

Нове будівництво можливе, але лише в рамках регенерації історико-містобудівного середовища пам'ятника. У свою чергу, регенерація визначається у новій редакції Положення про зони охорони об'єктів культурної спадщини, затвердженої у 2015 р., як

відновлення, відтворення, заповнення частково або повністю втрачених елементів та (або) характеристик історико-містобудівного та (або) природного середовища.

Територія володіння повністю входить до об'єднаної охоронної зони № 040. Розробники регламентів «врахували» цей факт, обмеживши нове будівництво на регламентній ділянці за адресою Пристрасний бульвар, д. 11 такими параметрами:

– нове будівництво у рамках спеціальних заходів, спрямованих на регенерацію характеристик історичного містобудівного середовища з використанням наступних показників:

- Середня поверховість - 3-5 пов. (максимальна відносна відмітка 18,8 м/максимальна абсолютна відмітка 174,7 м);

- Збереження відкритого простору з боку двору вздовж кам'яної огорожі по лінії забудови Пристрасного бульвару з можливим улаштуванням світлового ліхтаря над освоєним підземним простором (висота світлового ліхтаря не повинна перевищувати прясло кам'яної огорожі - 2,35 м);

– максимальна кількість поверхів/максимальна висота (абсолютна відмітка) – 5 пов. / 18,8 м (174,7 м);

- Нейтральне стильове рішення, що не порушує пріоритет об'єкта культурної спадщини за адресою: Страсний бульвар, д.11, стор.1;

– ритмічне рішення фасаду, характерне для забудови другої половини ХІХ ст.

Слід розуміти, що у володінні 11 Страсного бульвару ніколи не існувало втрачених нині 3-5-поверхових будівель, які могли б бути відтворені в рамках подібної регенерації. Фактично, регламент дозволяє знищити садибний двір і садок, зайнявши їх «прибудовами», що істотно перевершують за розмірами сам будинок Єлагіна і неминуче гублять ансамбль міської садиби, її історичне середовище та візуальне сприйняття пам'ятника – головного будинку. Втрата завдається і фронту забудови Пристрасного бульвару в цілому – а найближчим сусідом будинку Єлагіна є ансамбль класицистичних будівель Ново-Катерининської лікарні. Не кажучи вже про можливу шкоду самій будівлі під час будівництва з освоєнням підземного простору. Розумне розуміння терміна «регенерація» не вміщує подібних рішень – що не завадило московському уряду узгодити містобудівний регламент, у якому вимога регенерації є лише ритуальною формулою.

Звідки ж виникли такі кричущі параметри забудови? Можлива відповідь дає передпроектну пропозицію, що розглядалося за рік до затвердження процитованих вище регламентів на одному із засідань Експертно-консультативної громадської ради (ЕКОС) при головному архітекторі Москви. Параметри будівництва на Страсному б-рі, 11 «готельного комплексу у складі проекту реставрації будівлі з елементами відтворення в режимі регенерації» разюче вписуються в ніби підігнаний під них містобудівний регламент ділянки, затверджений через рік. Затверджений незважаючи на те, що у 2009 р. ЕКОС визнав передпроект С. Пошвикіна та С. Суздальцева з майстерні № 8 «Моспроекту-2» провідним «до повної втрати історико-культурної цінності виявленого об'єкта культурної спадщини, радикальної трансформації його сприйняття»:

Президія ЕКОСу не може схвалити подані «Предпроектні пропозиції щодо будівництва готельного комплексу у складі проекту реставрації будівлі з елементами відтворення в режимі регенерації», що передбачають розбирання частини будівлі, прибудову та надбудову виявленого об'єкта культурної спадщини, повну ліквідацію всього природного ландшафту. на її історичній території 4-поверхової будівлі з багаторівневим підземним паркуванням, оскільки заплановані заходи практично призведуть до повної втрати історико-культурної цінності виявленого об'єкта культурної спадщини, радикальної трансформації її сприйняття та завдадуть шкоди історико-містобудівним характеристикам території, що примикає до Страсного.

До 2015 р. передпроектні пропозиції Пошвикіна та Суздальцева еволюціонували до «Проекту пристосування для проведення робіт, що стосуються конструктивних та інших характеристик надійності та безпеки виявленого ОКН», розробленого ТОВ «Пошвикін група» на замовлення ТОВ «Страстний, 11». Заради справедливості слід зазначити, що з проекту зникла (судячи з наявних у нашому розпорядженні матеріалів) передбачуване передпроектом 2009 р. розбирання частини основного обсягу пам'ятника. Втім, предмет охорони об'єкта культурної спадщини складений таким чином, що залишає фактично беззахисною північну частину Г-подібного об'єму будівлі – а саме її, за задумом, передбачалося розібрати, зберігши лише східний фасад. Не включено в предмет охорони та західну ділянку кам'яної огорожі. Тому підстави побоюватися за збереження цих елементів пам'ятника, як і раніше, залишаються.

Водночас плани із забудови ділянки не змінилися. «Пристосування» об'єкта культурної спадщини, як і раніше, включає:

– будівництво з боку бічного та дворового фасаду пам'ятника 1-5-поверхової надземної частини з офісними приміщеннями та 4-поверхового підземного об'єму.

- Будівництво 2-поверхового обсягу з боку Пристрасного бульвару, що примикає до лівої частини історичної будівлі.

- Влаштування 4-рівневого атріуму на стику історичної і добудовується, в габаритах втраченого зимового саду.

Пам'ятник пропонується добудувати, імітуючи оригінал, так що фасад бульваром подовжиться вдвічі. Частина, що добудовується, зводиться за історичною садибною огорожею, з невеликим відступом від червоної лінії. Згідно з документами, рішення частини «у вигляді псевдоісторичної прибудови, яка точно повторює архітектуру історичного правого крила будівлі», було рекомендовано Департаментом культурної спадщини. І до цього наполовину справжнього, наполовину підробленого обсягу буде прибудовано ззаду п'ятиповерхову (якщо не брати до уваги чотири підземні рівні) склобетонну коробку «нейтрального стильового рішення, що не порушує пріоритет об'єкта культурної спадщини».

У ході нового будівництва буде знесено західну прибудову, яка не потрапляє на територію пам'ятника, проте включається Предметом охорони до збереження об'ємно-просторової композиції будівлі на 1913 р. Втім, про яке збереження об'ємно-просторової композиції можна говорити при повному знищенні ансамблю?

Навесні 2015 р. запропоноване ТОВ «Пошвикін група» архітектурно-містобудівне рішення було схвалено Москомархітектурою. Влітку того ж року проект пройшов державну історико-культурну експертизу. Описуючи стан пам'ятника, атестовані експерти В.В. Фомін, В.І. Бубнов та С.Є. Шуньгіна зазначають, що домоволодіння міської садиби зберігає всі основні елементи: головний будинок, флігель, кам'яну огорожу з брамою та сад; «що склалися в 1910-х роках. межі володіння та об'ємно-просторова структура забудови дійшли досі практично без змін». Здавалося б, за констатацією безпеки ансамблю має бути висновок про неприпустимість забудови території садиби. Проте висновок, зроблений атестованими державними експертами, прямо протилежний. Не побачивши в описаному вище пристосуванні об'єкта культурної спадщини протиріч вимогам федерального законодавства про охорону пам'яток, вони рекомендують Мосміськспадщині узгодити подане рішення. Узгодити як регенерацію історико-містобудівного середовища те, що знищує не лише середовище, а й безпосередньо ансамбль міської садиби.

Коли навесні 2016 р. експертиза Фоміна, Бубнова та Шуньгіної була опублікована, учасники громадського обговорення відразу ж звернули увагу Мосміськнаслідування на невідповідністьпараметрів схваленого експертами будівництва вимогам регенерації як «відновлення, відтворення, поповнення частково або повністю втрачених елементів та (або) характеристик історико-містобудівного та (або) природного середовища». Однак Мосміськнаслідування віддало перевагу у своєму рішенні спертися на регламент 2010 р. Зауваження про невідповідність проекту, що експертується, вимогам регенерації визнані необґрунтованими через те, що запропоновані параметри нового будівництва допускаються містобудівним регламентом ділянки. Того, що сам цей регламент порушує вимоги федерального законодавства, Мосгорспадщина не помітила. За підсумками розгляду прийнято рішення «про згоду з позитивним висновком державної історико-культурної експертизи від 17 червня 2015 р. та схвалення проектних рішень «Проекту пристосування» для отримання позитивного висновку державної експертизи».

Доводиться констатувати, що термін «регенерація», як і раніше, наповнюється найвільнішим змістом, несумісним ні з духом, ні з буквою закону у вигляді чіткого формулювання, даного в новій редакції Положення про зони охорони. У ситуації «Арх нагляд» вважає за необхідне звернутися до прокуратуриіз заявою про перевірці законності погоджень проекту будівництвана Пристрасному бульварі, 11. Час ввести «регенерацію» у рамки дозволеного.